新政下房貸審批操作現(xiàn)七大變化

多輪樓市調(diào)控政策對房貸市場的影響正逐漸顯現(xiàn)。記者昨天從各大銀行及專業(yè)個貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷獲悉，自樓市調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)布以來，在銀行審核和發(fā)放個人住房貸款的操作過程中，出現(xiàn)了七大變化。

變化之房齡：貸款房屋房齡受限

案例：北京人小唐近期看中了一套建于1986年的二手房，但在申請貸款時，卻被銀行以房齡超過20年為由拒絕。

求證：記者昨天從銀行方面獲悉，目前各銀行對貸款房屋房齡的審核較以往更為嚴(yán)格，現(xiàn)階段，多數(shù)銀行對于房齡在20年以上的房產(chǎn)基本是不受理貸款申請的。不過一家國有銀行信貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者，他們在考慮房齡的同時還會看房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，位置是否靠近市中心。如果位置很好、產(chǎn)權(quán)清晰，房齡超過20年的也有可能放貸。

總結(jié)：如果不是房源特殊，目前購買1990年以前建成的房產(chǎn)基本上是無法貸款的。而在去年，銀行對房齡超過20年的房產(chǎn)通常會受理貸款申請，只是貸款成數(shù)會降低一些。

變化之審核：強(qiáng)化收入證明審核

案例：就職于廣告公司的小韓準(zhǔn)備貸款購買一套總價為150萬元的房子，想貸款100萬元。銀行審核發(fā)現(xiàn)，小韓單位開具的收入證明顯示其月收入為15000元，但其銀行流水單上卻只有8000元。銀行認(rèn)為二者數(shù)額相差較大，所以降低了小韓的貸款成數(shù)。

求證：某商業(yè)銀行人士告訴記者，目前銀行除要求借款人提供加蓋所在單位公章的收入證明外，還會對借款人提供的銀行流水仔細(xì)核對，如果發(fā)現(xiàn)借款人銀行流水與收入證明存在較大懸殊，一般會將借款人的收入證明認(rèn)定為“無效”。

總結(jié)：在貸款政策未收緊前，銀行對借款人的收入證明審核不會這樣“吹毛求疵”。在貸款政策收緊后，各銀行對借款人收入證明的審查更為嚴(yán)格。

變化之放款：批貸放款周期延長

案例：曹先生最近看上了一套位于北四環(huán)的二手房，但手中資金不足需要貸款。該房屋的業(yè)主秦小姐又著急用錢，想在一個月內(nèi)拿到房款。但根據(jù)銀行現(xiàn)在的二手房放款流程，業(yè)主最終拿到錢可能要花費(fèi)兩個月左右。

求證：銀行方面表示，自北京銀監(jiān)局4月20日通知要求銀行在批貸和放款時實行“先抵押后放款”以后，銀行現(xiàn)在都是在客戶批貸→過戶→辦理抵押登記手續(xù)→銀行見他項權(quán)利證后才會放款。而此前，在買賣雙方過戶見契稅票后，銀行即可放款給業(yè)主。

總結(jié)：“先抵后放”規(guī)定延長了二手房貸款批貸和放款周期，使業(yè)主的拿款周期延長了至少一個月，也增大了買賣雙方的資金和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

變化之審核：逾期記錄審核更嚴(yán)

案例：小董名下有一套房產(chǎn)，貸款未結(jié)清，打算再買一套房改善居住條件，但銀行審核出小董去年有過8次逾期還款記錄，其中3次為房貸，5次為信用卡還款滯后。銀行因此拒絕向小董放貸。

求證：銀行界人士在接受記者采訪時表示，在目前信貸收緊的情況下，銀行對借款人的個人信用資質(zhì)審核更加苛刻，如果借款人有過兩年內(nèi)連續(xù)3次的逾期還款記錄，貸款申請基本都會被銀行拒批。

總結(jié)：除房貸、車貸外，個人信用卡以及替他人擔(dān)保貸款還款情況等，都會被銀行納入借款人信用審核之列。在調(diào)控政策出臺前，貸款政策相對寬松的情況下，個別銀行可能會“睜一只眼閉一只眼”。但目前，這種情況已幾乎沒有可能。

■其他變化盤點(diǎn)

貸款額降低首付增加

政策規(guī)定：“京十二條”要求銀行提高各套房貸的首付和利率。

銀行做法：目前在首套房房貸方面，銀行要求90平方米以下的首付比例最低為20%，90平方米以上的首付比例最低為30%；二套房的首付比例最低為50%。也就是說，新政實施后，借款人購買90-140平方米之間的首套房以及二套房時，能拿到的貸款額都比以前降低了，即首付款相應(yīng)增加。

三套房已全面停貸

政策規(guī)定：6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會發(fā)出通知，明確對二套房的認(rèn)定以家庭為單位，同時執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

銀行做法：記者了解到，目前銀行已陸續(xù)開始通過“認(rèn)房又認(rèn)貸”來認(rèn)定二套房和三套房，對于審查出的二套房，首付、利率均予以上調(diào)，三套房已全面停貸。在審查借款人及其配偶的貸款記錄時，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查詢到借款人家庭名下有過兩次貸款記錄，不論該房產(chǎn)貸款是結(jié)清或已出售，再申請貸款時都按第三套房拒批。

外地人貸款門檻高

政策規(guī)定：“京十二條”要求外地購房人在京購房時，必須提供一年以上的納稅及社保證明方可申請貸款。而按照住建部等部委6月4日出臺的最新規(guī)定，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行。

銀行做法：目前各銀行對外地人的貸款申請審核都異常嚴(yán)格，均要求提供相關(guān)納稅或社保繳納證明，否則不予受理。住建部等部委出臺的規(guī)定，雖然等于給“京十二條”的相關(guān)規(guī)定開了一道口子，不過該政策執(zhí)行到地方應(yīng)該還需要一段時間。