三中全會未談房地產(chǎn)調(diào)控 回歸市場化是大方向

  11月12日， 中共十八屆三中全會公報全文刊發(fā)(以下簡稱“公報”)。

  查看全文發(fā)現(xiàn)，“公報”并未提及房產(chǎn)稅等有關(guān)樓市調(diào)控長效機制的內(nèi)容，但卻多次提及促進市場化。

5000多字的公報中，“市場”一詞出現(xiàn)了20多次。

  “作為黨的會議，三中全會不會提及具體到房地產(chǎn)的相關(guān)改革方案。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，但是在樓市調(diào)控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是一個大方向。

通過多方了解，住建部、發(fā)改委等部委參與制定的房地產(chǎn)長效機制的方案，亦強調(diào)通過土地、財稅等相關(guān)制度的改革，建立房地產(chǎn)調(diào)控的頂層設(shè)計，促進房地產(chǎn)市場回歸市場化。

不過，一位接近住建部的人士向記者介紹，長效機制的建立是一個漸進式的過程，不可能一蹴而就。其中，被視為長效機制重中之重的房產(chǎn)稅短期不會大面積鋪開，短期來看，地方政府的財權(quán)仍將以土地財政為主。

  但相關(guān)準備工作也在進行。上述接近住建部人士進一步介紹，目前高層在做頂層設(shè)計中，已經(jīng)開始考慮對于開征房產(chǎn)稅獲取立法支持。

  與此同時，保障房的管理完善被學(xué)者反復(fù)提及。據(jù)了解，市場化方向是住房保障制度頂層設(shè)計的一大原則。

房產(chǎn)稅開征的障礙與準備

  上述接近住建部的人士表示，房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會大幅推開，核心是取決于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的整體狀況。

  曾參加房地產(chǎn)長效機制調(diào)研的中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，涉及到房產(chǎn)的稅制改革方案，不簡單是房產(chǎn)稅的開征，還應(yīng)該涉及到整個住房市場的狀況，建立疏堵結(jié)合的稅制方案。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前，住房市場的主要矛盾，從絕對短缺轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶?、不協(xié)調(diào)和不可持續(xù)。

  在此背景下，秦虹認為，政府抑制投資和投機性需求的政策措施，短期內(nèi)還將持續(xù)，因為它成功地降低了投資性購房者數(shù)量，使自住性購房群體購房壓力減小。

  實際上，如果希望通過房地產(chǎn)相關(guān)稅收去調(diào)控整個市場，胡志剛認為，需要制定一個疏堵結(jié)合的稅制方案，而不僅是一個針對保有環(huán)節(jié)開征的房產(chǎn)稅種。

  首先，須全面摸清城市房地產(chǎn)各類資源、摸清供需、摸清空置，做到心中有數(shù)。

  在此基礎(chǔ)上，胡志剛表示，在制度設(shè)計上，應(yīng)將投機市場遺留的空置房有效疏導(dǎo)到租賃市場上，對既不轉(zhuǎn)讓又不居住的空置房、閑置房(包括開發(fā)商手上超過一定年限的庫存房)征收房產(chǎn)稅。

  除了考慮到當(dāng)前我國住房市場現(xiàn)狀之外，中國政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林表示，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以開征還由于法律和現(xiàn)實操作上的障礙。

 “我國土地不是私有制，在建設(shè)和銷售過程中，已經(jīng)交了很多稅，再征稅有重復(fù)征稅的嫌疑，此外，房產(chǎn)稅開征缺乏上層的立法支持，在推進過程中，面對重重阻礙。” 符啟林如是介紹。

  在胡志剛看來，解決問題的唯一辦法是，建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法基礎(chǔ)上，再開展房地產(chǎn)稅制綜合改革。

  實際上，上述接近住建部的人士介紹，目前高層在做頂層設(shè)計中，已經(jīng)開始考慮對于房產(chǎn)稅開征，獲取立法支持。

  賈康也認為，長期來看，“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計和積極立法時，允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識后逐漸往前推，未來有條件時，制定相關(guān)法律。”

  從現(xiàn)實操作層面來說，房產(chǎn)稅開征還存在技術(shù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)方面的缺失，上述接近住建部的人士介紹，目前來看，個人住房信息系統(tǒng)尚未完善，就已建的個人信息系統(tǒng)來看，也存在很多不足，“首先，這里面不含家庭背景，只有個人信息，不是家庭信息;另外，除了住房以外，還沒有和公安、民政、稅務(wù)等相關(guān)接口對接。”

  “個人住房尚未查證，房產(chǎn)稅開征在操作層面尚有一定難度。”該人士稱。

住房保障體系的頂層設(shè)計

  房產(chǎn)稅推進雖然面對重重障礙，在賈康看來，卻是一個大方向，考慮到當(dāng)前住房資源不平衡的問題，房產(chǎn)稅改革背景下，特別需要注意的是住房雙軌統(tǒng)籌框架。

  賈康說，3600萬套保障房任務(wù)開建，解決基本住房資源不足，就是樓市調(diào)控頂層設(shè)計的托底安排，“在轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控上，如果托底基本到位，那么商品房房價波動，就不會造成太有殺傷力的影響。”

  實際上，針對目前被重點強調(diào)的保障性住房建設(shè)也在探討市場化路徑。

  住建部的一位人士亦向本報記者介紹，目前住建部牽頭，涉及發(fā)改委、財政部、國土部、農(nóng)業(yè)部、民政部等多個部委正在籌備住房保障的頂層設(shè)計，對多年住房保障的經(jīng)驗進行總結(jié)，并從保障的范圍、方式、機制、目標和原則出發(fā)進行完善。

  “保障房建設(shè)、管理、運營等相關(guān)制度完善的一個基本原則是堅持市場化。”上述住建部的人士介紹。

  從運營管理的市場化路徑探索上，上述住建部住房保障司人士表示，廉租房和公租房的統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運行和分類使用是一個方向。

  所謂的租賃住房的并軌運行，即實行“租補分離、明收明補”，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補貼。合理確定公租房租金水平，通過在公租房項目中配建一定比例的商業(yè)用房等多種措施，充實運行管理資金，使公租房可持續(xù)運行。

  上述人士介紹，根據(jù)住建部的調(diào)查，公租房和廉租房僅僅是保障對象不一樣、房租不一樣，管理基本上差不多，這兩類租賃房，80%、90%都不是政府在組織管理，有的還是企業(yè)化管理。

  “在租賃房并軌運行后，可以通過相關(guān)制度吸引社會組織參與運行，促進租賃房的專業(yè)化、市場化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露，租賃房的租賃收入以及商業(yè)設(shè)施的營收，可以用于補充保障性住房小區(qū)的運行和維護。

  上述住建部住房保障司的人士亦表示，上述租賃房并軌的思路有望形成方案，并將在2013年住建部年度會議上被強調(diào)，要求各地逐漸擴大并軌范圍。

  另外，從長線來看，按照住建部的設(shè)想，上述人士進一步透露，“隨著住房供求關(guān)系基本均衡，住房租賃市場供應(yīng)充分，未來住房保障將從實物保障逐漸過渡到貨幣補貼為主。”

  不過，上述負責(zé)人亦表示，貨幣補貼方式的推出的前提條件是住房租賃市場供應(yīng)充分。

  “從國外情況看，住房套戶比(成套住房與家庭戶數(shù)之比)達到1.1∶1后，住房供求關(guān)系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我國目前住房套戶比只有0.81∶1，尚不具備以住房租賃補貼為主實施住房保障的條件。”上述住建部住房保障司的人士說。